こんにちは、アラカン女未婚プロのマダムKです。
2012年に新築で購入したマンションを2018年に売却し、1,000万円以上の利益が出ました。
これから語るのは、売却益を出すために当時行っていた実体験。
その③のテーマは、活動実録後篇＆必要書類・諸費用・返金です。
その①とその②については、こちらの記事をご覧ください。
マンション売却の流れ
前回「マンション相場を調べる」から「内覧を有効活用する」までを説明しましたので、今回はその続きで「購入希望者の審査を待つ」から「確定申告をする」までを語ります。
マンション相場を調べる
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類似物件を内覧する
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売却にかかる費用を把握する
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査定を依頼する
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媒介契約を結ぶ
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撮影前に徹底的に掃除する
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売り出し価格を決める
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広告内容を吟味し補足する
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内覧を有効活用する
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購入希望者の審査を待つ
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売買契約を結ぶ
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マンションを引き渡す
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確定申告をする
購入希望者の審査を待つ
内覧時にいい感触が得られても、申し込みが入るとは限りません。
また購入希望者が現れて申し込みが入ったとしても、まだ安心ではありません。
その購入希望者に購入資格があるのかどうか、金融機関の審査があります。
売買契約を結ぶ
審査が済んで買主が決まったら売買契約を結ぶわけですが、その前に不動産業者を介して買主と引き渡し時期の交渉をします。
私はこの段階では、売却後の住まいを購入するのか借りるのかまだ確定していませんでした。
それで引き渡し時期を少し遅めにしてもらうよう買主に希望を伝え、了解してもらいました。
後日不動産業者にて、売買契約を締結しました。
手付金
手付金は一般的に売買代金の5％～10％になるようですが、私は10％にしてもらいました。
手数料
不動産会社への手数料は売買契約時点で半額を支払うことが一般的で、私も同様でした。
マンションを引き渡す
退去は売買契約締結からおよそ4ヶ月後で、引き渡し当日は以下のような流れでした。
引き渡し当日の流れ
不動産業者に業者担当者、売主、買主、司法書士の4者が集合
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必要書類の確認
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4者が最寄りの銀行に移動
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買主から残金の入金（仲介手数料等の支払い分と固定資産税清算金等の受領分を相殺した金額が入金されました。）
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ローンを組んだ金融機関に残債分を振込み
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司法書士が所有権移転手続きを行う
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不動産業者に郵便ポストの暗証番号のメモとすべての鍵を渡す
この行程の中で忘れがちなのが、郵便ポストの暗証番号を伝えること。
不動産会社を介さずに購入希望者と直接取引する場合は、忘れないように気を付けてください。
確定申告をする
確定申告を行わないと、「3,000万円の特別控除」「譲渡損失の繰越控除」などの税金の控除措置を受けられません。
3,000万円の特別控除
売却するマンションがマイホームの場合は、売却益が出ても最高3,000万円までは非課税になります。
そのためほとんどの場合は、マイホーム売却による税金の発生はありません。
私の場合も「3,000万円の特別控除」があったため、税金はゼロでした。
この特別控除があるのとないのとでは利益が大きく異なるため、きちんと確定申告をすることが大切です。
必要書類・諸費用・返金について
売却手続きに必要な書類は何か、どれ位の費用がかかるのか、保険等の返金はどうなっているのか、気になる方がいらっしゃると思いますので私の状況をシェアします。
残金決済時の必要書類
不動産会社を通しての売買は仲介手数料を支払うことが必須になりますが、必要書類はすべて準備してくれ手配する書類もきちんと教えてもらえるので、安心でした。
購入希望者と直接取引をすれば手数料はかかりませんが、すべて自分でやらなければならないので、私には無理だと思いました。
私の場合の残金決済時の必要書類は、以下のようなものでした。
- 登記識別情報通知
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 印鑑証明書2通
- 実印
- 振込先の通帳・カード・届け出印
- ローン会社手配委任状
物件購入時にもらっていたマンションの各種設備の取扱説明書などは、マンションに置いたままにするよう指示がありました。
諸費用
売却価格が購入価格を上回っていても、諸費用を引いたらマイナスだったなんてことがないよう、どの程度の費用がかかるのか知っておくことが大切です。
- 売買契約書印紙代
- 仲介手数料
- 司法書士費用(抵当権抹消)
- 合計1,766,696円
仲介手数料は、売買契約締結時と残金決済時に半額ずつ支払いました。
後日、抵当権解除証書が送付されてきました。
返金
上記のように売却には当然費用がかかりますが、逆に戻ってくるお金もあります。
リバースモーゲージやリースバックという選択
コロナ禍で先々の生活が見通せない状況になり、十分に安心できる生活資金を確保する重要性が増してきています。
そのような状況下で、自宅などの不動産を活用して生活資金を確保する方法として、リースバックとリバースモーゲージが注目されています。
どちらが向いているかはケースバイケースであり、じっくり検討する必要があります。
リバースモーゲージとは？
リバースモーゲージは自宅などを担保として金融機関に提供し、担保の資産価値に応じて設定される「融資上限額」まで金融機関から融資を受けることができるサービス。
一般的には所有者の逝去後に、土地建物を売却して一括返済に充てる形になります。
メリット
- 融資が受けられ限度額まで何度でも借りられる
- 毎月の返済は利息のみ
デメリット
- 年齢・所得・資金用途などの制限が多い
- 対象地域や建物種類に制約が多い
- 不動産評価額の変動リスクがある
リースバックとは？
リースバックとは自宅などを売却することにより資金を手にし、その後は家賃を支払うことでそのまま住み続けられるサービス。
メリット
- 売却後も住み続けられる
- 一遍にまとまった資金が手に入る
- 資金用途に制限がない
- 買戻しが可能
デメリット
- 所有権が移る
- 住み続けられない場合もある
- 毎月家賃の支払いが発生する
おすすめのサービス
リバースモーゲージと比べてリースバックは、制限や制約が少なく利用しやすいと思います。
おすすめのリースバックサービスを、3社ご紹介します。
ピタットハウス北浜店
- 業界最速の最短3営業日で買取り、現金が手に入る
- 最大10社の一括査定で、比較見積もりが可能
- 提携登録をしている不動産業者は600社以上
- 60秒で簡単に入力、申込ができる
- 東京・大阪に拠点があり全国どこでも対応可能
笑吉不動産
高額買取
不動産業界で培ってきた100社を超える提携業者から 一番条件の良い相手を探すことができるため、 高値を提示することが可能です。
最短5日で現金化
地域密着の不動産会社である強みを活かし、最短最速で現金化を実現します。
リアルエステート
どこよりも高額買取を目指す
リースバックをはじめとしたさまざまな不動産活用、資金調達方法にも精通しているため、「他社では十分な買取金額にならなかった」という場合でも相談できます。
査定が難しい物件も積極的に買い取り
所有不動産が「市街化調整区域内」や「再建築不可「のような、一般的に買取が難しいとされる物件であっても、積極的に買い取ります。
また市場では資産価値が低いとされる築年数の古い物件であっても買取可能です。
売却から相続対策・債務整理まで総合的にサポート
万が一リースバックが利用できない場合でも、弁護士や税理士など各分野の専門家を交えながら問題解決までサポート。
「住宅ローンの残債が市場価格を上回っている」「不動産の名義人から所有権移転の承諾を得られない」など、リースバックの利用条件を満たしていない場合でも安心して相談できます。
まとめ
マンション売却実録記事を、3回に分けてアップしました。
昨今のマンション価格の高騰を受け、売却を検討されている方が多いかもしれません。
私が売却したのは数年前のことですが、流れや税金に関して大きく変化しているわけではありません。
私の実体験を参考にしていただけるとうれしいです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
