こんにちは、アラカン女未婚プロのマダムKです。
新築で購入したマンションを6年居住後に売却した際、1,000万円以上の利益が出ました。
かなり勉強しましたしすべて実体験なので、何かのお役に立てるかもしれません。
売却益を出すために、当時実際に行っていたことをシェアします。
その①のテーマは、購入～将来の売却に向けた準備です。
- 勝負は物件購入時から始まっている
- リセールバリューとは?
- リセ－ルバリューが高い物件の条件
- 購入した物件の詳細
- 住宅ローン審査
- その物件を選んだ理由
- 物件購入時に実践して良かったこと
- 将来の売却に向けた準備
- まとめ
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勝負は物件購入時から始まっている
マンション売却で利益を出したいなら、マンションを購入する段階から勝負は始まっています。
当然のことですが、物件の価値が高ければ高いほど、高価格で売却できる可能性が高まります。
そこでマンション購入時に考慮すべきなのが、リセールバリューです。
リセールバリューとは?
リセールバリューとは、取得した財産を再び売却するときの価値のこと。
「Resale」は再販、「Value」は価値という意味です。
具体的には、築10年前後のマンションの中古流通価格を新築分譲時の価格で割った数値で、購入額を基準の100としてパーセンテージで表します。
数値が大きいほど、リセールバリューが高いことになります。
リセールバリューが高い物件は売却時に買い主が早く見つかったり、購入時と同等かそれ以上の価格で売却できるというメリットがあります。
マンション売却で大きな利益を出したい場合、購入する段階からリセールバリューが高い物件を選ぶことが大切です。
リセ－ルバリューが高い物件の条件
立地が良い
住戸の中身はリノベーションで変えられますが、立地は変えられません。
そのため、立地はリセールバリューを考える際に最も大切な要素になります。
都市部の利便性が高い駅の周辺では、築10年の物件でも100%以上の価格で売買されるケースが珍しくありません。
中古マンションの売買価格は、建物価格 と土地価格で決まります。
建物価格は築年数に応じて下がる場合がほとんどですが、土地価格は一定の価値を維持します。
人気のエリア、駅近、アクセスが便利など、土地の価値が高いマンションほど、リセールバリューが高くなります。
災害に強いエリア
近年災害による被害を見聞きすることが多くなり、他人事ではありません。
災害の被害を受けたマンションは、資産価値が下がってしまいます。
大震災や水害が起こる可能性が低いエリアなら、リセールバリューを保てる可能性が高くなります。
供給量が少ない面積
投資用に購入される30m²前後や供給数が多70m²前後のマンションは、面積帯の中では最もリセールバリューが低くなる傾向があります。
逆に50m² 前後や100m² 以上の物件は絶対数が少ないため、その広さを求めている人に支持され、リセールバリューが高く保たれる傾向があります。
規模が大きい
大規模マンションは周辺に公園やスーパーマーケット、託児所や学校、医療機関や金融機関などの生活利便施設が揃っていることが多いため、資産価値が高く保たれます。
購入した物件の詳細
投資目的だったわけではありませんが、売却することになった際にできるだけ高く売りたいと考えていました。
それで通勤や買い物に便利な地域で、新築と中古の両方を候補にし、リセールバリューが高い物件を探しました。
そして実際に購入したのは、こんなマンションです。
- 東京都23区
- 最寄り駅から徒歩3分
- 新築
- 約60㎡
- 2LDK
住宅ローン審査
マンションを購入する際に現金払いする方は少なく、多くの方は住宅ローンを組むことになると思います。
すんなりと審査に通れば良いのですが、中には落ちてしまう場合も。
住宅ローン審査に落ちる理由として一般的なのは、下記5点。
落ちる理由① 収入が足りない
住宅ローンは数十年かけて返済する高額なローンなので、年収が低い場合はローン審査に落ちやすいです。
頭金の額を増やしてローンの返済率を下げる、購入する物件の価格を下げるなどの対策を取る必要があります。
落ちる理由② 勤続年数が短い
住宅ローンは長期間のローンなので、収入が安定しているかが重視されます。
転職したばかりの人は再び転職する可能性も高いため、収入が安定していないとみなされます。
落ちる理由③ 年齢オーバー
多くの金融機関では、借入時70歳未満、完済時81歳未満と決められています。
この年齢制限に引っかかると、審査に通りません。
落ちる理由④ 総返済負担率が高い
他のローンの支払いを合わせた「総返済負担率」が高いと、住宅ローン審査に落ちることがあります。
総返済負担率とは年収に対する借り入れ金の返済割合のことで、30％以上だと審査に通らないと言われています。
落ちる理由⑤ 物件の評価額が低い
住宅ローンを組む際には、購入する物件に抵当権が付けられます。
抵当権とは、ローンが支払えなくなった場合に物件を売ることで返済金に充てる権利のこと。
そのため物件の評価額が低いと、住宅ローンの審査に通らないことがあります。
私の状況
購入したいと思える物件に巡り合えましたが、大きな問題がありました。
転職してから半年程しか経っていなかったのです。
ダメもとで販売元の不動産会社に相談したところ、審査に通る可能性はゼロではないと言われました。
担当者がゼロではないと思った理由は、下記の4点でした。
- 遅延や未払い、カードローンや自動車ローン等の借り入れがなく、信用情報に問題がない。
- 勤務している会社の信頼度が高く、正社員で、年収に問題がない。
- 物件の価値が高い。
- 年齢制限にひっかからない。
担当者に励まされ、複数の金融機関から見積もりを取りました。
ダメだったところもありましたが、審査に通った金融機関の中から条件の良いところと無事に契約できました。
私のように不利な状況の場合でも、あきらめずにチャレンジすることをお勧めします。
その物件を選んだ理由
好立地
その物件を選んだ最大の理由は、立地条件が抜群だったから。
この立地なら、価値が下がることはないだろうと判断したのです。
物件の所在地は、最寄り駅から徒歩3分という駅近で、徒歩圏内に大型商業施設が多数ある人気のエリア。
リサーチを入念に行っていたため好立地の物件を見付けられましたが、運も良かったと思います。
フレキシブルな間取り
フレキシブルな間取りだという点も、その物件を選んだ理由の1つ。
もとは2LDKですが、リビングのスライディングタイプのドアを撤去すると、広めの1LDKとしても使用可能な間取りです。
スライディングドアで床にレールがないため、ドアを撤去してしまえばまったく違和感がないのもメリットでした。
人生には、何が起こるかわかりません。
将来的に生活に変化が生じても、フレキシブルな間取りなら対応できます。
また私がそのように考えると言うことは、訴求対象が広がると言うことなので、売却時にもプラス条件になるとの思いがありました。
実際ドアを外した状態で引き渡してもらい、ずっと1LDKとして使用していました。
マンションの規模
私が購入したのは、大規模マンションではありません。
でもその物件周辺には1つも大規模マンションがなかったため、大規模でないという点がリセールバリューの低下には繋がらないと判断しました。
売却する際の訴求対象が広い
将来売却する際の想定購入者の幅が広い（訴求対象が広い）と思えたことも、この物件を選んだ理由です。
訴求対象が広ければ、売却する際に早い段階で購入希望者が現れる可能性が高いですし、売却益が大きく出る可能性も高まります。
購入当時に考えていた訴求対象は、このような方でした。
- 仕事が忙しいので、駅近物件を探している。
- 休日はショッピングを楽しみたいので、近くに大型商業施設がある物件が良い。
- 独身で広めの1LDKを探している。
- 独身の間は1LDKとして使用し、結婚したら2LDKとして使う。
- 共働きなので、駅近の2LDKを探している。
- 当面は1LDKとして使用し、将来的には2LDKにして子供部屋を作る。
物件購入時に実践して良かったこと
売却活動を始めてみて、物件購入当初にやっておいて良かったと感じたことが3点ありました。
オプション設備の明細保存
ウォークインクローゼットやキッチンの棚などをカスタマイズできる物件だったため、けっこうこだわってオーダーしました。
良かったと思ったのは、そのオーダーしたオプション設備の明細を保存しておいたこと。
内覧時にオプション設備のオーダー内容について質問がありましたが、明細を保存してあったためきちんと回答できたのです。
特にオーダーにかけた費用が高い場合は、明細を見せて説明すると効果的です
例えば、内覧者が販売額がちょっと高いと感じていたとします。
でもオプション設備の内容と金額が説明できれば、高いと感じていた気持ちがなくなり購入に繋がる可能性が高まります。
または、値下げ交渉をされずに済むかもしれません。
オプション設備の明細はマンション購入後に処分してしまう場合が多いと思いますが、売却時まで保存しておくことをおすすめします。
分譲時資料を2部キープ
売却の契約を締結した際に、購入者から分譲時のパンフレットが欲しいとの希望がありました。
私は2部キープしていたので、1部差し上げても問題ありませんでした。
手元に1部しかないのに差し上げてしまうと、確定申告の際等に困ることがあるかもしれません。
また1部しかないからと、差し上げないのも不親切。
分譲時のパンフレットは、2部もらっておくことをおすすめします。
計ったサイズをテキストで保存
マンション購入時にカーテン、洗濯機、家具等を購入するために、部屋のさまざまな部分のサイズを計りましたが、その数値をテキストで残しておいて良かったです。
なぜなら、こんなことがあったから。
契約後しばらくしてから、不動産会社からすべての窓のサイズを教えて欲しいとメールがありました。
購入者が入居前にカーテンの準備をするために、サイズを知りたがっていたのです。
自分がカーテンを購入する際に計ったものをテキストで保存していたので、すぐに対応できました。
このような希望があった時には、すでに引越済みでその物件には住んでいない可能性もあると思います。
契約済みなので回答しなくても問題ないかもしれませんが、計ったものをテキストで保存しておくだけなので、やっておくことをおすすめします。
将来の売却に向けた準備
すぐに売却するつもりではありませんでしたが、相続する人がいないためいつかは売却することになります。
それで、将来の売却に向けて入居段階から行っていたことが２点あります。
きれいに使う
同じ条件でも、経年劣化が少なく掃除が行き届いた部屋の方が、圧倒的に好印象を与えられます。
いつかは売却すると思っていたので、入居した時から傷を付けないよう、汚さないよう気を付けて生活し、こまめに掃除していました。
結局6年住みましたが、仲介を依頼した不動産会社に「モデルルームのようですね。」と言われる位きれいだったようです。
きれいに使用していたことが、高く売れた要因の1つだったと思います。
風景写真の撮影
将来の売却に備えて、役立ちそうな周辺の風景写真を日ごろから撮影していました。
それが好結果につながったため、本当に撮影しておいて良かったです。
将来売却する予定があるなら売却計画が具体化していない時から、周辺の風景写真を撮影しておくことをおすすめします。
風景写真の撮影が重要な理由
実際の売却活動は、契約した不動産会社を通して行うことになります。
HPや新聞掲載に必要な室内と物件外観の写真は、契約した不動産会社がきれいに撮影してくれます。
でも撮影できるのが1年の内の一定時期に限定される風景写真に関しては、自分で撮影しておくべきなのです。
桜、新緑、花火、紅葉などは、売りに繋がる可能性が大きい条件です。
しかし特定の時期にしか撮影できないため、売却を依頼した不動産業者に撮影してもらえる可能性はほとんどありません。
HPや新聞に掲載しなかったとしても、内覧時にスマホやタブレットで写真を見せるだけでも効果があります。
「目の前の通りの桜がとっても綺麗です。」と文字や言葉で説明しても、心に響く可能性は少ないです。
でも満開の桜の写真を見せられれば、購入の大きな動機になり得ます。
また「バルコニーから花火が見えます。」と説明しても、遠くに小さく見えるだけと思われてしまうかもしれません。
でも実際にバルコニーから撮影した大きな花火の写真を見せられれば、心が購入の方向に動く可能性が高いのです。
近所でお祭りが開催されるなら、その写真も撮影しておくべきです。
特にお子さんがいる家族、時間に余裕があり地域活動に参加したいと考えている方が多い年金生活の方などには、効果的な推しになるでしょう。
場所の特定を避けるためにイラストを掲載しましたが、私も実際に周辺風景の写真を撮影していました。
自分のマンション周辺に売りにつながると思う風景があるなら、事前に撮影しておくことをおすすめします。
写真のありなしで、約定結果に差が出る可能性が高いです。
まとめ
今回は、購入～将来の売却に向けた準備までを説明しました。
後日その②として、売却の流れ・活動実録についてアップします。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
