【マンション売却体験談②】大きな利益を出した秘訣「売却活動実録前編」

こんにちは、アラカン女未婚プロのマダムKです。

新築で購入したマンションを6年居住後に売却した際、1,000万円以上の利益が出ました。

かなり勉強しましたしすべて実体験なので、何かのお役に立てるかもしれません。

これから語るのは、売却益を出すために当時行っていた実体験。

その②のテーマは、売却活動実録前篇です。

マンション売却体験談①からお読みいただいた方が、分かりやすいと思います。

マンション売却の流れ
売却活動実録前編
おすすめの不動産会社「三井のリハウス」
- 選ばれ続ける理由
まとめ

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リクルートが運営する住宅情報サイトSUUMO（スーモ）の企画です。

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マンション売却の流れ

「東京都23区内・最寄り駅から徒歩3分・新築・約60㎡・2LDK」のマンションを売却すると決めたのですが、以下の流れで進めていきました。

マンション相場を調べる
⇩
類似物件を内覧する
⇩
売却にかかる費用を把握する
⇩
査定を依頼する
⇩
媒介契約を結ぶ
⇩
撮影前に徹底的に掃除する
⇩
売り出し価格を決める
⇩
広告内容を吟味し補足する
⇩
内覧を有効活用する
⇩
購入希望者の審査を待つ
⇩
売買契約を結ぶ
⇩
マンションを引き渡す
⇩
確定申告をする

売却活動実録前編

今回は活動実録前篇で、上記の「マンション相場を調べる」から「内覧を有効活用する」までについて。

流れに沿って、実際に私が行ったことを説明します。

マンション相場を調べる

ネットで検索し、周辺地域の似た条件のマンションがいくらで売りに出されているのか、チェックしました。

おおよその相場を把握しておくことは、その後の活動の役に立ちます。

類似物件を内覧する

検索でチェックした似た条件のマンションを数件内覧し、調度品や設備の品質、部屋の経年劣化度合いなどを自分の目で確かめました。

そうすることで、自分のマンションの売り出し価格をどのラインに設定するのが妥当なのかが分かりました。

またほかと比べて自分のマンションの売りのポイントがどこなのかを、掴むこともできました。

不動産会社や購入希望者との交渉を有利に進められるように、自分のマンションの優れているポイントを掴んでおくことが大切です。

売却にかかる費用を把握する

相場を調べて購入価格より高く売れそうだとわかりましたが、諸費用を引いたらマイナスだったなんてことがないよう、どの程度の費用がかかるのか調べました。

また火災保険や団信について、返金されるのか確認しました。

面倒だと思われるかもしれませんが、かかる費用と戻るお金について把握しておくことは大切です。

査定を依頼する

まずネットの一括査定サイトを利用し、次にその中の数社に訪問査定を依頼しました。

訪問査定の結果は、一番安い金額と一番高い金額の差が数百万円ありました。

全社になぜその査定額を導き出したのか質問し、その答えの信ぴょう性を自分なりに分析しました。

ここで重要なのは、査定額が一番高い会社と契約してもその価格で売れる保証はないということです。

私の選択基準は、この人にだったら任せられる、誠実に営業活動をしてくれそう、信頼できると思えるかどうかでした。

マンション査定のイラスト

媒介契約を結ぶ

不動産会社に売却活動を依頼する前に、媒介契約を結びます。

媒介契約には以下の3種類があり、売却の営業活動を1社のみに任せるのか、複数社に任せるのかを決めます。

専任媒介契約
専属専任媒介契約
一般媒介契約

契約書のイラスト

専任媒介契約

不動産会社1社のみと契約する方法。

それ以外の会社と契約した場合や、売主が買い手を見つけて契約する場合は、違約金が発生します。

専属専任媒介契約

不動産会社1社のみと契約する方法で、それ以外の会社と契約した場合は違約金が発生します。

売主が買い手を見つけて契約する場合は、媒介契約の履行に要した費用を支払わなければなりません。

一般媒介契約

複数の不動産会社と契約する方法。

売主が買い手を見つけて契約することも可能です。

私は専任媒介契約を選択

私が売ろうとしている物件は、若い方よりも年配の方に興味を持っていただける可能性が高いと思っていました。

それでHP以外の集客方法を重視すべきだと考え、新聞広告に大きく掲載してもらえる可能性が高い専任媒介を選びました。

専任媒介は契約期間終了まで契約を続けないといけないものだと思っていましたが、期間終了前でも不動産会社の変更が可能です。

実際私は、1社目の売却活動が思うようにいかなかったため途中で他社に変更し、2社目で無事に売却できました。

仲介手数料を交渉する

仲介手数料の上限は、法律で「マンションの売却価格×3%+6万円」と決められています。

そしてほとんどの不動産会社が、上限いっぱいの金額を設定しています。

でも仲介手数料は上限なので、交渉次第で安くすることが可能です。

私は交渉の結果、20％割引になりました。

撮影前に徹底的に掃除する

同じ条件でも、汚いままの部屋ときれいにクリーニングされた部屋を比べると、当然きれいにクリーニングされた部屋のほうが良い印象を受けます。

不動産会社がホームページや新聞の広告に掲載するための写真を撮影してくれますが、その前に徹底的に掃除をしました。

私の場合は普段からかなりきれいに使っていたので、それ程大変ではありませんでした。

「モデルルームのようですね。」と言っていただける位きれいだったことが、高値で売却できた一因だと思います。

もしかなり汚れていて自分ではきれいにできそうになかったら、プロの手を借りてクリーニングした方が良いと思います。

掃除機のイラスト

無印良品の掃除道具を愛用しています。

売り出し価格を決める

売り出し価格は、売主が自由に決められます。

でも売り出し価格が高すぎると、マンションが売れ残る原因になります。

私は周辺相場を参考にし、実際に自分の目で見た類似物件と自分のマンションを比較し、不動産会社と相談して決めました。

広告内容を吟味し補足する

契約した不動産会社のホームページや新聞の売り出し広告の内容を、掲載前に確認させてもらい、足りない点があったので補足してもらいました。

売り出すマンションのことを一番分かっているのは、自分自身です。

広告内容に関しては、きちんと確認した方が良い結果に結び付きます。

内覧を有効活用する

内覧は、購入希望者に直接アピールできる絶好のチャンス。

内覧に備えて、事前に準備を行いました。

内覧者ごとに情報を準備

不動産業者に内覧者の属性を確認し、その属性に合う情報を提供できるよう準備しました。

またされるであろう質問を想定し、どのように回答するかを考えておきました。

例① 子供がいる夫婦に有益な情報

無料でバーベキューができる公園
幼稚園や学校
衣料品のディスカウントストアなど

例② 共働きの夫婦に有益な情報

夜景を眺めながらお酒が楽しめる広いバルコニー
24時間営業のスーパー
夜遅くまで診察している歯科医院など

例➂ 年金暮らしの方に有益な情報

大きな図書館
評判の良い歯医者
入院設備が整った総合病院など

分譲時の資料を用意

内覧者から新築時価格や設備詳細についての質問があった際に、スムーズに対応するために分譲時のパンフレットを用意しておきました。

契約が成立した後で、購入者からそのパンフレットが欲しいという希望がありました。

私はパンフレットを2部持っていたため、1部を差し上げました。

分譲時パンフレットが手元にある方が便利なため、物件購入時に2部キープしておくことをおすすめします。

デメリットの対策

寝室の窓を開けるとすぐ近くに隣のビルがあったのですが、それをデメリットと捉えられないようにするにはどうしたら良いかを考えておきました。

やはりその質問が出たので、「隣のビルには窓がないので、こちらが窓を開けておいても見えません。夏は涼しい風が入ってきて、気持ち良く眠れますよ。」と答えました。

デメリットになり得ることも考え方次第でメリットに転換できますが、その場で考えるのは難しいため事前の準備が大切です。

スリッパの準備

来客者用のスリッパがなかったため、不動産会社に内覧者用のスリッパの準備を依頼しました。

そんなことと思われるかもしれませんが、結構大切なことです。

内覧が冬の寒い時期の場合、スリッパがなくて足元が冷えると、暖房効率が悪いマンションだと思われマイナス要素になりかねません。

スリッパのイラスト

まとめ

今回は、活動実録前篇として「マンション相場を調べる」から「内覧を有効活用する」までを説明しました。

マンション売却で利益を出すためには、調査したり自分の目で確かめたりなど、実践しなければならないことがたくさんあります。

面倒なことが多いですが、後になって「あの時やっていれば良かった。。。」と悔やまないで済むように行動することが大切です。

マンション売却体験談➂はこちら。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

アラカン女未婚プロ

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